Главное правило: ипотечная квартира — залоговое имущество
Ключевое отличие ипотечной квартиры от обычной — она находится в залоге у банка. По закону №127-ФЗ залоговое имущество включается в конкурсную массу и подлежит реализации (продаже на торгах) в процедуре банкротства. Это означает, что иммунитет единственного жилья на ипотеку не распространяется.
Единственное жильё vs. ипотечное жильё
Единственное жильё (квартира или дом, не являющийся предметом залога) — защищено ГПК РФ и не изымается при банкротстве.
Ипотечная квартира — является залоговым имуществом и может быть продана, даже если это единственное жильё должника. Исключение — мировое соглашение с банком.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
По данным ВТБ, сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве реально, если соблюдены два условия:
- Отсутствие просрочек по ипотечным платежам — если вы продолжаете регулярно платить по ипотеке, банк не заинтересован в реализации квартиры
- Заключение мирового соглашения с банком — банк-залогодержатель может согласиться не продавать квартиру, если должник продолжает исполнять ипотечные обязательства
В этом случае вы проходите процедуру банкротства, списываете все остальные долги (кредитные карты, потребительские кредиты, микрозаймы, долги по налогам и коммуналке), а ипотечная квартира остаётся за вами — при условии, что вы продолжаете платить по ипотеке.
Что происходит, если просрочки по ипотеке уже есть
Если у вас уже есть просрочки по ипотечным платежам, ситуация усложняется. Банк-залогодержатель в этом случае, как правило, не идёт на мировое соглашение и требует реализации залога. Порядок действий в этой ситуации:
- Юристы анализируют возможность реструктуризации ипотечного долга до подачи на банкротство
- Если реструктуризация невозможна — рассматривается план реструктуризации долгов в рамках процедуры банкротства (до 3 лет)
- В крайнем случае — ипотечная квартира продаётся, вырученные средства идут на погашение ипотеки, а остаток долга по ипотеке списывается вместе с другими долгами
Списание ипотечного долга без сохранения квартиры
Если сохранить ипотечную квартиру невозможно, банкротство всё равно выгодно. Вот почему:
- Квартира продаётся на торгах, вырученные средства идут банку в счёт ипотеки
- Если вырученная сумма меньше остатка ипотечного долга — разница (остаток) списывается вместе с другими долгами
- Все остальные долги (кредиты, микрозаймы, налоги) также списываются полностью
- Вы освобождаетесь от долговой нагрузки и начинаете с чистого листа
Таким образом, даже в худшем сценарии банкротство с ипотекой даёт полное освобождение от всех долгов — просто без сохранения залоговой квартиры.
Что говорит закон: статьи 127-ФЗ об ипотеке
В законе №127-ФЗ есть несколько ключевых положений, регулирующих статус ипотечного жилья при банкротстве:
- Статья 213.25 — всё имущество должника, включая залоговое, составляет конкурсную массу и подлежит реализации
- Статья 213.28 — после завершения реализации имущества и расчётов с кредиторами遗留шиеся долги списываются
- Мировое соглашение (ст. 213.24) — на любой стадии процедуры должник и кредиторы могут заключить мировое соглашение, что позволяет сохранить залоговое имущество
Также важно отметить нововведение: по данным ВТБ, новые правила позволяют заемщикам сохранить единственное жильё, купленное в ипотеку, и при этом законно списать все долги. Его не включают в конкурсную массу, если достигнуто соглашение с банком.
Стоит ли банкротиться, если есть ипотека
Наличие ипотеки не препятствует банкротству. Более того, если у вас большая долговая нагрузка по другим обязательствам (кредитки, микрозаймы, потребительские кредиты), банкротство может быть единственным способом спасти ипотечную квартиру — потому что иначе другие кредиторы через приставов могут наложить взыскание на ваш доход, и вы не сможете платить по ипотеке.
Решение зависит от конкретной ситуации. Чтобы понять, какой сценарий оптимален для вас — пройдите бесплатный тест, и юрист проанализирует вашу ситуацию с учётом ипотеки.